Как протича реставрацията на сграда паметник на културата?

ПРОЦЕСЪТ ПО РЕСТАВРАЦИЯ НА СГРАДА ПАМЕТНИК НА КУЛТУРАТА - ЕТАПИ ОТ ДОКУМЕНТАЦИЯТА ДО СТРОИТЕЛСТВОТО

Вие сте собственик на сграда със специфичен статут или имате желание да купите и възстановите сграда-паметник на културата? Откъде обаче се започва?

Въз основа на многогодишния ни опит в изготвянето и провеждането на проекти за реставрация и различните казуси, които съпътстват процеса, създадохме този материал за Ваше улеснение. Той е базиран на често срещани въпроси от Ваша страна като инвеститор относно законовата рамка,  разпръсната между наредби на национално и общинско ниво и Закона за културното наследство(ЗКН), както и комуникацията с Националния Институт за недвижимото културно наследство(НИНКН).
В него са посочени основните стъпки, които следва да предприемете, за да преминете успешно през процеса на възстановяване на сграда, която носи автентичната красота и дух на времето, в което е създадена.

Не се колебайте да се консултирате с нас, ако имате още въпроси!

А. КАКВО ТРЯБВА ДА ПРОВЕРЯ ПРЕДИ ДА ПРИСТЪПЯ КЪМ КОНСУЛТАЦИЯ ЗА ПРОЕКТИРАНЕ?

1.  Изясняване на статута на сградата. За да разберете какъв е точният статут на сградата, се подава заявление в  Националния документален архивен фонд към НИНКН за издаване на писмена справка.
Таксата за справката е 5,11 евро (в 10-дневен срок) или 10,23 евро (в 24-часов срок).
2.  Проверка за документация в архива на НИНКН. Съществува ли архив с техническа документация за Вашата сграда-паметник: архитектурно заснемане, предишни проекти, фотодокументация.
В зависимост от наличието на тези данни варира обемът на нашата работа- има голямо значение дали работим върху вече изготвени чертежи или започваме от нула.
3.  Заявяване и получаване на скица с виза за проектиране от общината по местонахождение на сградата. Този документ изяснява обхвата на разработката.
Подава се молба с отразено инвестиционно намерение в местното кметство.

Б. СЪДЪРЖАНИЕ НА ПРОЕКТА И ИЗБОР НА ЕКИП

4.  Обмисляне на функцията на сградата и промените(ако има такива), които има нужда да се отразят в проекта. Обсъждане с останалите собственици(ако има такива).
5.  Избор на проектант, който да изготви нужната документация. Проект за реставрация на сгради-паметници може да изготвя само архитект, вписан в регистъра по чл. 165 от ЗКН.
Екипът, ръководен от него, може да включва инженери от всяка специалност, както и реставратор, който разработва технология за възстановяване на сградата с характерните й художествени елементи. Определени елементи от интериора на една сграда, също могат да бъдат вписани като Национална културна ценност(НКЦ).
Винаги обръщайте внимание на обема работа и документация, които са включени в офертите, които Ви предлагат! Офертите трябва да покриват цялата нужна документация за конкретния обект до получаване на строително разрешение.
6.  Изготвяне на задание и сформиране на проектантски екип. Заданието уточнява обема на работа, като взема предвид наличната документация (ако я има), препоръките от визата, състоянието на сградата, дали се третира и дворно пространство, ограда и т.н. В него се отразяват всички необходими проектни части за конкретния обект, които могат да бъдат: Архитектура, Технология, Конструкции, ЕЛ, ВИК, ОВК, Озеленяване, Геодезия и вертикална планировка, и др.  при специфика на сградата.
При подаване на документи за строително разрешение е възможно Общината да изиска допълнително част Енергийна ефективност и енергийно обследване.


В. СЪДЪРЖАНИЕ НА ПРОЕКТНА ДОКУМЕНТАЦИЯ

7.  ИЗГОТВЯНЕ НА ИНВЕСТИЦИОНЕН ПРОЕКТ
7.1  Първата част от проекта детайлно документира съществуващото състояние на сградата:
• Ако липсва съществуваща документация за сградата и фасадите са със сложна пластика или широкоплощни, често е добра идея да се направи фотограметрично заснемане. То се изготвя от геодезист, който с помощта на специализирана техника създава снимки без перспективно съкращение - ортогонални проекции на всяка фасада. Те улесняват значително последващото архитектурно заснемане.
• Архитектурно заснемане на фасади и покрив, като е възможно да се включат и планове с ВиК и ЕЛ инсталации, ако има вътрешно преустройство. Ако интериорът на сградата е със статут на културно наследство, също се документира подробно.
• Геодезическо заснемане;
• Конструктивно обследване;
• Фотодокументация и отбелязване на всички повреди по фасадите;
• Историческа справка – възможно най-подробна история на сградата, датиране, промени през годините. За целта се събират сведения от НИНКН, Държавен архив, исторически музеи.
7.2   Следващият етап е ПРОЕКТЪТ ЗА РЕСТАВРАЦИЯ:
• Сградата следва да се възстанови възможно най-близо до автентичния си вид. Залагат се материали и технологии, които да са подобни или съвместими с оригиналните. Внимателно се подбират цветове, облицовки, покрития на покриви, така че да са в хармония със сградата-паметник и нейните художествени елементи.
• Премахват се всички късни, неавтентични елементи, добавени впоследствие и чужди на оригиналния стил-външни тела на климатици, късни парапети и решетки, и др.
• Ако дворното пространство е обект на разработката, също се разработва с подходящи материали и озеленяване, така че да допълни автентичния облик на сградата.
• По желание на клиента се прави проект за декоративно осветление, което да подчертае художествените елементи на сградата и да създаде ефектна нощна визия.
• Изготвя се количествена сметка, въз основа на която фирмата-изпълнител ще остойности строителните дейности

Снимки от реализацията на проект по реставрация на еднофамилна къща в Бургас.



Г. СЪГЛАСУВАНЕ НА ПРОЕКТА. КОГА, ОТ КОГО И В КАКВА ПОСЛЕДОВАТЕЛНОСТ?

8.  ПОДАВАНЕ НА ПРОЕКТА В НИНКН И СЪГЛАСУВАНЕ
8.1  НЕОБХОДИМИ ДОКУМЕНТИ:
• Заявление по образец
• Копие от документ за собственост или документи удостоверяващи  учредено право на строеж в чужд имот
• Документ за упълномощняване, в случаите когато заявителят е упълномощил друго лице да подаде проекта
• Проектна документация (2 екземпляра на хартия + електронен носител); 
• Документ за платена административна такса(зависи от категорията и площта на обекта)
8.2  НАЧИНИ НА ПОДАВАНЕ:
• лично в деловодството на НИНКН;
• чрез пълномощник;
8.3  СРОКОВЕ
Срокът за издаване на писмено становище от НИНКН е 4 месеца от датата на подаване на проекта. Становището може да бъде:
• положително(проектът е съгласуван)
• с изискване за корекции/допълнения към проекта в 10-дневен срок
• отрицателно(проектът се връща за преработка)
Въз основа на становището от НИНКН инвестиционния проект се изпраща за съгласуване с Министерство на културата, след това се връща обратно в НИНКН и оттам при Вас.
9.  РАЗРЕШЕНИЕ ЗА СТРОЕЖ
След получаване на положително становище от министъра на културата, проектът се входира за разрешение за строеж в общината по местонахождение на обекта.
Необходими документи:
• Одобрен проект със становище от НИНКН и МК;
• Проектна документация по части, нужни за издаване на строително разрешение.
• Скица с виза за проектиране/оригинал;
• Документ за собственост/Удостоверение за наследници;
• Съгласувани копия от скицата (електроразпределение, ВиК, пожарна и др.).
• Становище от РИОСВ
Без разрешение за строеж всяка намеса се счита за незаконна и подлежи на санкции.

Д. ВСЕКИ СТРОИТЕЛ ЛИ МОЖЕ ДА РЕАЛИЗИРА ТОЗИ ПРОЕКТ? МОГА ЛИ ДА ГО НАПРАВЯ САМ?

10.  ИЗБОР НА ИЗПЪЛНИТЕЛ И НАЧАЛО НА СТРОИТЕЛСТВОТО
Изпълнителят трябва да е вписан в Централния професионален регистър на строителя (ЦПРС) и да има лиценз за работа със сгради-паметници на културата.
Не всяка строителна компания и не всяка бригада притежава нужните знания за този тип задачи.
Лицензираните строители фирми не са много, и е възможно да се наложи да почакате, докато Ви включат в графика си.
И при реставрация/ реконструкция се подписва акт за откриване на строителна площадка, в присъствието на възложителя, проектанта, надзора и координатора по безопасност.
Когато разглеждате и сравнявате оферти, обърнете внимание на опита на строителя със сгради-паметници на културата, защото тези строителни процеси са специфични и общите строителни познания не са достатъчни.
11.  ИЗПЪЛНЕНИЕ И АВТОРСКИ НАДЗОР
Реставрацията на сгради-паметници е специфична работа, която изисква компетентен надзор и редовни посещения на строителната площадка.
За нас архитектите старите къщи винаги крият някоя изненада и ново предизвикателство. При сваляне на мазилки и други демонтажни дейности често има непредвидени трудности, проблеми, за които трябва да се вземат решения по време на строителството и да се изготвят детайли.
Възможно е и да се открият скрити архитектурни детайли или художествени елементи, част от културното наследство, които  да бъдат документирани и декларирани в НИНКН.
Авторският надзор е задължителен по закон и се заплаща на часова ставка. Същата е нормирана в ДВ и следва да бъде упомената в офертата и последвалия договор.
12.  ПРИЕМАНЕ И ВЪВЕЖДАНЕ В ЕКСПЛОАТАЦИЯ
Административните процедури по завършване на строителните дейности не са твърде различни от тези при нов строеж – с тази разлика, че в съставянето на Акт 15 участва представител на НИНКН, както и в състава на държавната приемателна комисия, която съставя протокол 16 с предложение за издаване/ отказ на Разрешение за ползване. След приключване на строителството и въвеждане в експлоатация в НИНК остава архив с техническата документация на сградата, който може да бъде достъпен при бъдещи реставрации.


Е. КАКВО ДРУГО Е ДОБРЕ ДА ИМАМ ПРЕДВИД?

13.  ФИНАЛНИ СЪВЕТИ
• Собствениците на сгради-паметници често не са подготвени, че реставрацията на такъв обект струва по-скъпо от новото строителство-използват се специфични материали, специалистите реставратори са ограничен брой, работата е трудна и времеемка, непредвидените разходи често са повече, отколкото при новото строителство.
• Заредете се с търпение-НИНКН невинаги успяват да спазят 4-месечния срок за становище, а ако имат препоръки, които трябва да бъдат отразени, това удължава срока допълнително. Това време може да се използва за търсене, офериране и преговори с подходящ изпълнител, както и включването Ви в нечий график за изпълнение.
• Общините периодично обявяват програми, с които подкрепят усилията на собствениците на сгради-паметници да ги възстановят. Информирайте се дали във Вашата община има активна програма, която да е полезна за Вас и би Ви подпомогнала финансово и организационно.
Например: В София е активна програмата ‘‘Културно наследство на Столична община‘‘, която финансира обследване на сградите и изготвяне на технически паспорти,  разработване на инвестиционни проекти за реставрация  и съпътстващите ги такси за съгласуване и одобрение. В Бургас собствениците на сгради-недвижима културна ценност могат да кандидатстват за включване в програмата ''Нов живот за старите фасади на Бургас''. В рамките на тази програма Община Бургас възлага и изготвя инвестиционни проекти за реставрация, както и съгласува същите с НИНКН и Министерство на културата.
Министерство на културата оказва целева финансова подкрепа за извършване на специализирани консервационно-реставрационни дейности по недвижими културни ценности, като годишната сесия за 2026г. още не е обявена. В предходната сесия финансовите средства, за които може да се кандидатства за един обект в рамките на една календарна година, са били в размер на 300 000 лв.
С включването в подобна програма финансовата и експертна подкрепа дават на  собствениците възможност да запазят автентичния облик на своите старинни сгради и да ги върнат към активен живот като част от съвременната градска среда.

Снимка от реставрацията на ЖП Гара Бургас, ръководена от арх.Ирена Христова-Дончева



Ж. ЩЕ СЕ ПОЛУЧИ ЛИ ВСИЧКО, КАКТО ТРЯБВА?

За да се гарантира добър резултат е от особена важност да има добра комуникация между всички страни.
Ваш съветник и коректив спрямо изпълнителите следва да е архитектът, с когото сте избрали да работите. Той има не само опит в проектирането, но и опит с институциите, от които зависи Вашите намерения да бъдат осъществени по най-добрия начин и във Ваш интерес.

Поздравления за това че имате желание да възстановите облика на нашето общо културно наследство!
Реставрацията на сграда-паметник на културата не е просто ремонт-това е възстановяване на дух, идентичност и история, които дават незаменимо усещане за принадлежност.
Желаем Ви успех и сме насреща за всякакви въпроси.

Екипът на Атика Р5 има опит в реставрация на сгради с историческа и архитектурна стойност в Бургас и страната. По-долу можете да разгледате част от реализираните от нас проекти за реставрация и възстановяване на сгради - паметници на културата.